753万套？二手房将迎来史上最残酷价格挑战！

753万套，这是截止到2025年5月31日全国二手房总挂牌量！先记住这个数字。

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这两天《中国房地产指数系统百城价格指数报告（2025年5月）》出来了。相比中旬出来的统计局的70城数据，我个人更偏好这个数据。主要原因就是这份报告的编制规则。下图是新房的编制规则。下图是二手房的编制规格——它的样本选择和计算模式还是非常接地气的。也就是基本上这个数据出来，和我们市场一线的体感会非常一致。好，那我们来看一下5月全国前100个城市新房、二手房价情况。先看新房房价的环比数据——5月份百城新建住宅平均价格为16815元/平方米，环比增长0.30%。其中，33 个城市环比上涨，54 个城市环比下跌，13 个城市持平。上海、广州涨幅超过1% ，分别是1.47%和1.25%；无锡、南通、西安等8个城市新建住宅价格环比涨幅均在 0.2%-0.7%之间;威海、贵阳等 23 个城市新房价格环比涨幅均在 0.2%以内。以上是新房上涨的城市，以下是下跌的城市。珠海新房价格环比下跌 1.13%;东莞、乌鲁木齐、江门和廊坊新建住宅价格环比跌幅均在 0.3%-0.5%之间;芜湖、湛江等 49 个城市跌幅在 0.2%(含)以内。具体请看下表——再看新房的同比数据——总的来说，全国 100个城市新建住宅平均价格同比上涨2.56%。其中，新建住宅价格同比上涨的城市个数为 43 个。上海、合肥、成都同比分别上涨 10.77%5.86%和 4.72%;西安、杭州和南京涨幅均在 2%-4%之间;泉州、金华等 10 个城市涨幅均在 1%(含)-2%之间;天津、广州等9个城市涨幅在 0.5%(含)-1%之间;福州、大连等 18 个城市涨幅在 0.5%以内。太原、淮安和桂林新建住宅价格均与去年同期一致。与之对应的是，同比下跌的城市个数为54个。东莞、湛江和廊坊新房价格同比分别下跌3.45%、2.32%、2.07%;扬州、长春等 14 个城市新建住宅价格同比跌幅均在 1%-2%之间;漳州、深圳等 14 个城市跌幅均在 0.5%-1.0%之间;中山、绍兴等 23 个城市新建住宅价格同比跌幅均在0.5%以内。其中前十大城市同比环比数据对比如下表——以上是百城5月新房价格变化，接下来看二手房。二手住宅环比、同比全部下降，没有一个持平或者上升的。全国 100个城市二手住宅平均价格为13794元/平方米,环比下跌0.71%,同比下跌7.24%。环比跌了个0.71!这个降幅就很明显了，差不多12个月要跌7-10%了。心痛啊！这还是百城平均，如果具体到个别城市，岂不是要20%了？一线城市二手住宅价格环比下跌 0.37%，同比下跌 4.61%;其中，四个一线城市，北京下跌了0.46%。上海下跌了0.3%，广州下跌了0.48%，深圳下跌了0.28%，二线城市环比下跌 0.78%，同比下跌7.93%;三四线代表城市环比下跌 0.76%，同比下跌7.57%。其中有20个城市环比跌幅超过1%，比如——温州跌了1.53%，青岛下跌了1.55%，临沂下跌了1.53，廊坊下跌了1.44%，厦门下跌了1.25%，合肥下跌了1.11%，有 54 个城市环比跌幅在 0.5%-1%之间，比如西安下跌了0.69%，淄博下跌了0.62%，哈尔滨下跌了0.74%，长沙下跌了0.7%，海口下跌了0.86。大连下跌0.97%三亚、广州等 22 个城市跌幅在 0.3%(含)-0.5%之间;银川、深圳、汕头和成都环比跌幅均在 0.3%以内，其中跌幅最小的是成都，为 0.10%。还有二手房价同比数据——有16个城市二手住宅价格同比跌幅超 10%，以三四线为主；60 个城市跌幅在 5%(含)-10%之间，比如武汉、青岛；还有15 个城市跌幅均在 3%-5%之间，比如上海。具体看下表——抛开三四线，仅看十大城市二手房房价变化情况——十大城市二手住宅平均价格同比下跌 5.39%。具体来看，武汉和南京同比跌幅较大，分别为9.80%、9.45%;重庆(主城区)、杭州、天津、北京和广州同比跌幅均在 5%-7%之间;上海、深圳和成都同比跌幅则均在 5%以内。你会发现什么呢？一句话，新房涨，二手房跌。当然，还有一半城市的新房也在跌，但对比新房，二手房是全面下跌。不管是一线、二线还是三四线，全面下跌。不管是同比还是环比，全部下跌。为什么？

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第一个原因是， 因为四代宅（新规产品）。四代宅建面110平米，套内面积154平米。三代二手建面110平米，套内80平米。同样板块，价差如果拉不到30%，你是购房者，你还需要考虑吗？比较典型的市场，比如广州。因为四代宅项目集中上市，在熊市卷价格，就出现广州在售四代宅价格甚至比周边次新二手价格还低，你觉得二手房东内心崩溃不崩溃？所以你看5月广州新房环比涨1.25%，领涨全国，而二手环比跌0.48%，同比跌5.4%，领跌全国。这种产品的代际碾压，导致一批本来不需要割肉卖房的人，恐慌性割肉卖房。

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第二个原因是，因为土拍。下面是近4年来，全国300城土拍总金额，分别如下‌：2021年：‌8.7万亿元‌。2022年：‌6.7万亿元，同比下降23%。2023年：‌3.7万亿元，同比下降45%。2024年：2.08万亿元，同比下降46%。可以说截止到24年底全国300城土地出让收入同比2021年暴跌77%，创下自2008年以来的最低值。这就相当于一个人21年收入100万，而现在年收入只要23万，这换谁谁能受得了？你代入的想一下，一个家庭年收入锐减77%，那结果肯定就是节衣缩食过日子啊。当然你会说，可以用别的收入来替代缩减的收入。但是你可别忘了中国房地产市场高速发展的二十年背后的底层逻辑是信贷急速扩张的20年。为什么地方债要靠中央专项化债解决？为什么央行要发国债扩充地方债额度？为什么城投债会崩掉？就是因为今年的收入在10年前就已经以10倍的杠杆借出去用掉了。这也是解释了很多人的一个疑问，为什么22年至今我们的印钞机是缩表的，但咱们的M2还是指数级的增长？你要知道M2是通过银行借贷关系产生的。当你历史欠债太多，本金不还，借贷关系不结束，利滚利，只能越滚越多。哪怕你节衣缩食，哪怕你印钞机是不开动，但M2还是指数级增长，根本刹不住车的。还有一点需要注意，这2.08万亿中，民企拿地金额金额占比已经从高峰期的62%缩减至6%。也就是目前你在市场上看到的94%的新房供应量都来自国央企。也就两三年的时间吧，中国房地产市场的新房供应端已被单一主体垄断。这意味着什么呢？这意味着它会变成一个调节经济问题以及政治矛盾的工具。这意味未来中国新房房价的涨幅一定是被严格管控的。比如上海保利世博天悦备案价竟然突破30万每平，它的位置在上海的浦东世博的三林板块，相当于北京南三环的位置，在深圳它在南山也就是个二流地段，在杭州也就是钱江世纪城的价值。按照这个价格算，新天地、黄浦湾、陆家嘴的顶复要卖到50万+才合理啊，这个世界终究变成了很多人不敢想的样子。而这就是保利的手笔。还有前天上海刚刚出了一块全球的总价地王。这块地给到拆迁户的补偿达到了15 万每平。总拆迁成本就达到了500亿，但它只卖了523个亿。只有23亿的利润？拿地的是上海地产。它背后一个股东是谁大家自己去查。为什么敢这样拿地？因为隔壁项目19.5万每平日光了。

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第三个原因是，因为政策。以某粉丝刚刚发生的二手房交易为例。房东实际成交单价6500，而房某局给出过户指导单价1万，那房某局就要按照1万单价的总价收1%的个税。作为房东肯定是接受不了这个事情的，本来就亏了几十万割肉卖房，然后还要再交1%的个税？！更扎心的是，和房某局过户指导价不调整相反，银行给二手房评估价是直接打七折，这相当于直接把一套房子的现金价值打七折。正常来讲，一套房子只要不卖，是浮亏。但银行直接将现金价值打七折，这就是坐实了小业主们实亏30%。这不仅意味着首付亏掉，还意味着过去3-5年月供全部亏掉。所以现在会出现，很多小业主卖房不仅割肉，还有往里面倒贴钱。说这是人间惨剧不为过吧。现在的情况就是热点城市，比如深圳、上海、杭州、成都的二手房成交量已经连续6个月创新高，但二手房价格还在底部摩擦，就是因为低价房源扫掉一批还有下一批。为什么还有下一批？因为银行评估价打七折，很多人本来可以不用卖房，如果银行可以保住小业主房产的现金价值，就算房价不涨，凭借过去几年还进去的月供，以及首付从30%降到15%，很多人是可以通过转按揭的方式保住自己的房子的。而现实是，银行调低评估价，直接吞掉了小业主们还进去的月供和首付。本来是良性的借贷关系，现在却别成了吃人的陷阱。

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我知道讲到这里很多人会讲，活该！其实这些我都理解，屁股决定脑袋。有房的想要保护自己的财富，没房的自然是盼着房价下跌。这些都是人之常情，都能理解。可这个世界运转总还是要有点信仰吧！总还是要靠放之四海而皆准的道义去维持吧！中国凭什么用20年就走完欧美发达国家200年的城市化进程？仅靠土地是垄断的这一点就行吗？靠的不就是千千万万小业主买了房、背了债，把城市的扩张、经济的发展背到了肩上？如果他们肩扛手提负重前行，却亏的倾家荡产，最后还要再按历史最高价交1%的所得税，那这个世界的道义究竟是什么？既要保地价，地要卖高价。我们看到地王一个接一个的拍，地价已经涨的亲妈都不一定认识了。上海的静安区地王16万一平，杭州地王8.8万一平，成都地王4万+等等，地价已经有了翻倍巨额涨幅。一二线城市全面地王狂潮已经来了。拉地价的决心已经喊出声了。又要降低金融风险，把二手房房价打骨折。逼着很多急用钱的人在卖掉亏首付，不卖掉亏月供+首付之间做选择。又要保住税不能少，还要提高新房备案价，为“好房子”好价格做铺垫。如果这是一个循环，有多少人能经得住规则的无端双标和背刺？又有多少人还会陪着玩下去？其实这个问题也是当下很多人要面对的问题。但这个问题要涉及多个方面。另外现在公开直播限制多，我现在也开始做这方面的闭门直播，希望把自己这些年的学习、认知和更多的朋友沟通交流，如果你也有同样困惑，点击下方二维码，请加入我的私密直播群。计划每周直播一场，我会讲国内房子，也会讲跨境资产对不同人的配置要求，前100名免费。THE END