美债收益率回升房贷利率下行 如何看待这组背离？

10年期美债收益率已经见底回升，基于疫苗出台预期、财政刺激法案难产和救助贷款工具回收、大选落幕；

美国30年期固定房贷利率仍不断刷新最低纪录，一直在3%以下，同时美国成屋销售、新屋开工、建筑商信心指数都持续爆棚；

房贷利率和实际收益率其实没有背离，只是每周统计口径下的房贷利率仍在创新低，实际上平均利率水平8月4日就已经见底；

房贷利率、MBS收益率和长端国债收益率都在回升，表明流动性支撑高估值的权益市场策略已经过时，顺周期交易再通胀及经济复苏将成为美股主旋律；

尽管美国疫情仍没有控制住，但市场交易经济复苏的情绪远比A股、港股及日股旺盛，周期股短期回报弹性也更大。

美联储零利率和量化宽松仍按兵不动，但代表美国实际利率的十年期国债到期收益率，已经开始从底部回升。实际利率的抬头往往意味着市场正在演绎经济复苏的预期。

自三季度末以来，长端美债收益率的见底主要基于三大背景：疫苗进展超预期、新的联邦抗疫财政法案迟迟不能落地以及美国大选结束同时特朗普风险因素的出清。

其中影响最大的要属疫苗研发超预期。自11月9日辉瑞宣布其与BioNTech联合研发的mRNA新冠疫苗有效率超90%开始，长端美债收益率就开始稳步回升。

最新消息是，美国政府疫苗研发项目“曲速行动(Operation Warp Speed)”负责人Moncef Slaoui表示，12月11日或12日疫苗批准后，根据卫生部门对疫苗接种点的指示，全美各州、各地有较大希望迎来第一批疫苗的接种。

其次，不但是新的联邦抗疫法案迟迟没有落地，近来美国财长又叫停了美联储部分抗疫紧急贷款，进一步加剧了债券市场对美元流动性收缩的预期，推动长端美债收益率回升。

短期内美联储会不会出手抑制长端美债收益率的拉升，尚未可知，但它已经默许了这一波小幅的反弹。

在名义利率和实际利率都处在历史低位的周期，房贷利率创新低已经不再是新闻了，无论是房地美还是抵押贷款协会MBA的统计数据，30年期固定房贷利率都在3%以下持续下行。

看起来30年期固定房贷利率没有受到长端美债收益率的影响，仍处在持续下行的趋势。这也推动了美国房地产市场二季度以来的持续V型反弹。

全国房产代理人协会NAR统计的成屋销售数据连续三个月刷新14年来的新高，新屋开工数据也已经接近恢复到疫情前的水平，建筑商信心指数则创下次贷危机以来的新高。

只有美国房贷申请指数较年内最高点有所回落，短期内受到房贷利率低位波动及存量房贷再融资申请消耗后剩余减少的影响。

事实上，30年期固定房贷利率的单边下行，更多是统计口径上的因素造成的。市场上并没有统一定价的房贷利率，每个住户申请到的房贷利率并不都是最低水平的。

比如房利美的每周房贷利率统计的是每周成交的最优购房抵押房贷利率，而MBA协会统计的房贷利率包含购房抵押贷款和再融资贷款数据，但他们只公布数据披露当日的利率成交情况，而不是周度平均利率。

所以最低水平只是统计口径上的。更为客观的房贷利率要看MBS债券的到期收益率，这才是房贷利率远期恒定的定价之锚。更形象地比喻是：MBS债券是面粉，房贷是面包，前者的价格是后者的成本价格。

巧合的是，年内30年期固定利率房贷对应的MBS债券价格的最高点，即该债券到期收益率的最低点，以及全市场平均房贷利率的最低点，都出现在8月4日，此后开始震荡回升。

也就是说，美国实际房贷利率，也已经开始底部回升。调查机构每周统计的房贷利率只能看作是名义房贷利率。

无论是30年期房贷对应MBS债券的到期收益率，还是10年期美国国债的到期收益率，他们的底部回升都明确了美元流动性宽松的顶部回落。这是短期市场、经济、政治和社会因素的变化造成的，而不是长期的货币政策出现了方向扭转。

实际利率的回升，往往会打压风险资产尤其是权益市场的资产价格，美元放水支撑的逆周期成长股难以维持流动性支撑的高估值，必须要用业绩高增来消化它。美股市场的投资主线也开始转向顺周期复苏。唱衰股市大幅回调的声音出现了，唱多大宗商品牛市的声音也出现了。

纵观全球，美国疫情仍在肆虐，远没有到受控阶段，但美股市场交易经济复苏及再通胀的情绪异常亢奋，底部中的底部、周期中的周期——房地产信托REITs也启动了估值修复，仿佛酒店和购物中心再次顾客盈门，大公司的雇员又回到写字楼上班，公寓租金价格又开始上涨。这些目前都是幻想，但也是美股正在交易的预期。

反倒是防疫表现相对出色的亚洲地区，A股、港股和日股都没有全面交易再通胀，一些周期行业板块出现躁动，但还起不到引领股指向上的作用。

所以短期看，只要美联储不出手打压实际利率，那么美股交易经济复苏的逻辑就会继续演绎下去，周期行业板块的回报弹性也更大。

本文作者：岳嘉 来源：华尔街见闻